过往三年酒店市场是存量洗牌整合、优胜劣汰的阶段。市场的波动是常态,只要投对了酒店,仍能穿越周期,获得理想的收益。面对当前大环境的众多不确定性因素,酒店业也在不断地向前发展,能够长期在酒店投资市场屹立不倒,甚至开疆扩土的投资人,势必有其独特的投资经验和管理办法,能使其安然挺过3年疫情寒冬。
为此,锐帕邀请了十年酒店投资经历,总数投资8家东呈品牌的资深酒店投资人梁小凡先生来分享他在酒店运营过程中的管理方法和投资经验。
酒店投资人梁小凡的投资心得:
1、我选择物业最好是私人物业整栋整租,减少运营时与其他业态的纠纷。
2、如果投资人没有酒店装修经验,不要单纯为了省钱选择自装,借助平台装修才最稳妥。
3、同一个商圈自有的客源流量相对有限,如果盲目内卷开店,不注重市场容量,那么最后肯定是酒店供给过剩,恶性竞争。
看好酒店商旅市场,投资加盟东呈酒店
锐帕:梁总一共投资了东呈集团8家酒店,其中7家是城市便捷,1家是柏曼,名副其实的资深酒店投资人了,您还记得当时投资第一家酒店的时候,是出于什么原因选择的酒店项目吗?在这之前您是从事什么行业的呢?
投资人梁小凡:我是茂名本地人,在投资酒店项目前我是从事特产加工和批发行业,从事海产品行业积累了一定的资本,开始留意其他行业投资机会。
我投资的第一家店是城市便捷茂名高铁站文明路店,2013年底开业,那时文明南路街有物业出租,这个物业很是适合做酒店,那时在茂名酒店数量还是相对较少的,经过考察我们认为酒店行业在茂名有相对较好的发展前景,住宿服务于商务和旅游市场,也就是说有人的地方酒店就不会消失,酒店行业投资相对稳定。
选择城市便捷是因为出差在北海住过,那时的印象很深刻,无论是性价比,还是品牌调性,我都很满意,而且我认为,城市便捷品牌知名度在华南区域很大,所以顺理成章第一家店投资了城市便捷,也正是因为经营顺利,与东呈合作顺畅,城市便捷投资回报好,所以陆陆续续我总共投资了7家城市便捷,像2018年5月投资入股了城市便捷酒店阳春汽车站店,稳定并增加了其他股东信心,带来相关资源并推动了业绩逐渐提升。另外投资柏曼是因为差异化投资更符合投资收益。
选择整栋整租物业,配套设施必须丰富
锐帕:您投资的酒店的选址,有靠近大型交通枢纽,比如高铁站,火车站附近的,也有在本地生活商圈,万达广场,文化广场这些大型商场等,您对物业选址、物业性质有没有统一的选择标准呢?
投资人梁小凡:投资酒店物业的选址的关键是“流量爆发点”,热闹的位置有住宿需求,有需求很关键,有人流量就能够支撑我们的入住率,我们的卖价、溢价空间就能提升上来。比如我第一家酒店旁边就有大型的餐饮店,接待的KTV、靠近火车站高铁站,它的周边配套设施很完善。我选择物业必须是私人物业整栋整租,减少运营时与其他业态的纠纷。
整租有利于谈判租金减少,招商降低风险。如果这个物业归属是有多个房东的话,我不会接触,并且,我都是要整栋整租的形式去签约的,其实也是我把控租金的一个方法,能够有更好的谈判议价空间。如果酒店的使用面积达不到,还可以将剩余的租售出去,分租能够减压增收,如果只租用其中的一部分楼体,在我经营的过程中会处于被动的位置,繁多的商业业态也会相应增加住客投诉增加运营风险。
工程装修事无巨细,事必躬亲
锐帕:梁总刚提到的,物业选择方面只考虑整栋整租,这种方式对于租金成本的控制,和后期住客环境的把控都是得益的。那您在筹建酒店到营业落地的整个过程当中,势必已经积累了很多的宝贵经验,可以给我们分享一下吗?
投资人梁小凡 :其实我自己有专业装修团队,每一个酒店在装修筹建过程中其实没有什么大问题,心得主要也是装修设计方面的内容,例如:
1.房间照明体系的设计要尽量合理(不建议只设置一键开关,灯光不可只由一条线路控制,要设置单独控制的开关);
2.洗漱台下面的材料尽量避免使用木质材料,这个很容易理解,在经常跟水接触的区域,使用木质材料,容易导致木材泡发的现象,也容易造成阴雨天气的发霉,引发卫生问题,还会对整体装修产生损害。
3.毛巾放置位置尽量远离马桶区域,否则容易造成二次污染,也容易造成客诉。
4.卫浴排水口,要设置合理的斜坡落差,避免排水不佳问题,严重导致地板被浸泡。
总的来说,工程装修事无巨细,事必躬亲,投资人都需要注意跟进到位。另外我建议如果投资人没有酒店装修经验,不要单纯为了省钱选择自装,借助平台装修才最稳妥。
借助资源优势,发力本地商圈
锐帕:疫情三年,市场也是开始逐步恢复了,酒店业也迎来了希望,梁总对于酒店业未来的发展是怎么看的,您还有意向继续投资酒店业吗?
投资人梁小凡:就目前的投资市场来看我还是持观望的态度,如果有合适的物业我还是会继续投资,对于物业的选择会更加的谨慎,不会固定投资某个品牌。我比较喜欢城市便捷4.0和柏曼3.0,他们的产品、品牌调性都很好,但最终主要还是看物业本身的质量以及它所处的位置。
我已投资的酒店聚焦在茂名湛江这两个城市,未来投资酒店也不会考虑超过2个小时车程的城市,根植于熟悉的地域做擅长的事情。我在这里不仅仅有物业的资源优势,更有人力资源方面的优势,这些可以帮助我在项目上减少更多人力物力的消耗。
对于未来酒店业的发展,我认为关注市场饱和度非常重要,同一个商圈自有的客源流量相对有限,如果盲目内卷开店,不注重市场容量,那么最后肯定是酒店供给过剩,恶性竞争。所以我会越来越谨慎地投资新项目。不像十年前一般,只简单地考虑租金、位置方面的因素,而是会结合更综合的客观市场因素去投资酒店。
结语
正如梁小凡先生所说,如今的酒店投资市场,已不像十年前一般,仅考虑物业的租金跟地理位置即可,还需要考虑更多的市场竞争、品牌因素、客源群体、科学的团队管理等,酒店市场从不缺投资人,缺的是能够敏锐掌握市场风向,把握品牌发展趋势,在稳中求胜的基础上,积极创新、寻求突破的尝试与探索,共同推动酒旅行业发展的新时代投资人。
(潘美凤 刘兵)